718. 상권이론 : 이수동 박사

1. 제반이론들은 어떤 연결점을 찾지 못한 채 상호분리된 상태에서 이론적 진전이 이루어지고 있음

2. 접근방법 및 연구방향등에서 너무 상이한 각도에서 전개

3. 본질적으로 상권분석·입지선정의 연구를 위해 필요한 수요·공급의 양측면을 동시에 고찰하지 못한데서 오는 문제

 

■공간수요의 형성과 상권범위의 결정

  ① 공간유인력

  ② 공간저항력

  ③ 점포유인력

  ④ 점포저항력

 

1. 연구가설

  (1) 소비자의 개인적특성과 공간수요행동과의 관계에 관한 가설

 1) 소비자의 개인적 특성과 구매지역별 방문빈도는 상호독립관계이다.

 2) 소비자의 개인적 특성과 구매지역별 일회구매액과는 상호독립관계이다.

 3) 소비자의 개인적 특성과 구매지역별 선택기준과는 상호독립관계이다.

 4) 소비자의 개인적 특성과 구매지역별 방문시기와는 상호독립관계이다.

 5) 소비자의 개인적 특성과 구매지역별 방문방문상황은 상호독립관계이다.

 6) 소비자의 개인적 특성과 상품구매를 위한 구매지역별 투입시간비용은 상호독립관계이다.

 

  (2) 구매지역별 공간수요행동의 차이에 관한 가설

 1) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역별 방문빈도차이는 상호독립이다.

 2) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역방문을 위해 투입하는 시간비용의 크기는 상호독립이다.

 3) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역에서의 일회평균구매액의 크기는 상호독립이다.

 4) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역에서의 구매소요시간은 상호독립이다.

 5) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역내의 점포선택기준은 상호독립이다.

 6) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역에의 방문시기는 상호독립이다.

 7) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역방문상황은 상호독립이다.

 8) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역에서의 쇼핑시 불만유형의 차이는 상호독립이다.

 9) 구매지역의 계층위계차이와 구매지역에서 구매되는 상품의 종류는 상호독립이다.

 

  (3) 상권범위 및 공간유인력에 관한 가설

 1) 특정공간의 밀집정도와 공간유인력과는 상호관련이 없다.

 2) 특정공간에의 접근성과 공간유인력과는 상관이 없다.

 3) 특정공간의 공간유인력과 상권의 지리적 범위와는 상관이 없다.

 4) 공간유인력이 동일한 지역들은 소매기구의 특성에 관계없이 상권범위는 일정하다.

 

2. 필요자료

  (1) 소비자의 공간수요의 특성과 결정요인을 파악키 위한 자료

  (2) 상권중심지간의 계층구조 파악 및 각 중심지의 유인력과 저항력을 파악하기 위한 자료

  (3) 소재 대형소매기구의 상권경계 및 상권규모추정을 위한 자료

  (4) 계획상권 조성을 위한 소매환경변화에 관한 자료

 

3. 설문서의 설계

 

  (1) 인구통계적/사회경제적 특성에 관한 내용 : 세대주의 연령, 세대주의 최종학력, 가족수명주기, 가족수, 직업, 주소, 주거형태, 거주입지유형, 가정소득,

   자가용승용차보유여부 등

  (2) 상품별 구매행동

  (3) 서비스시설별 구매행동

  (4) 구매지역별 공간행동의 특성 파악 : 각 구매지역에 대한 방문빈도, 이동소요시간, 평균쇼핑시간, 쇼핑시 동반인원, 평균구매액, 평균구매품목수, 대금지급형태, 1주일중 방문시간, 선택기준, 방문상황, 쇼핑이유, 불만사유 등

 ※ 구매지역별 점포선택기준

  - 상품구색, 분위기, 점원의 친절도, 점포까지 가는데 걸리는 시간, 적당한 가격, 상품의 품질, 상품의 진열상태, 편의시설(주차장, 커피숍, 식당, 휴게실, 문화시설 등)의 양호여부, 포장/배달 등의 서비스, 외상/신용카드 이용 가능여부, 친분 및 단골여부 등

  (5) 소매기구별 이동시 이용교통수단의 유형, 평균소요시간 등

 

4. 소비자공간행동에 대한 가설검증결과의 해석

 

  (1) 소비자의 개인적 특성과 공간수요행동과의 관계에 대한 해석

  

  1) 소비자의 공간행동전반에 걸쳐 가장 큰 영향을 미치고 있는 개인적 특성은 소득·학력·승용차보유·직업 등과 같은 변수

   가족수명주기,세대주의 연령등은 별 무관

  2) 소득이 높을수록 구매지역까지 도달하는 데 투입되는 시간비용이 낮다,

  3) 구매지역의 방문빈도와 1회평균구매액,방문빈도와 투입시간비용사이에는 역비례의 관계가 존재한다.

  4) 소득,학력,직업,주거형태,승용차보유 등은 구매지역을 방문하는 시기의 결정에 영향을 미친다.

  5) 각 구매지역에서의 특정점포선택기준은 근린상권의 경우보다는 부도심,도심권의 경우에 상당한 차이를 보이고 있다.

  - 가격과 품질은 전체소득에 걸쳐 주요한 기준으로 지적. 특히, 저소득층에서 강조

  - [부도심/도심권] 고소득층일수록 상품의 구색/포장/배달/편의시설의 양호여부 등에 상대적으로 관심이 높음

  - 승용차보유집단은 특히 편의시설의 이용여부(주차장 등)가 점포선택의 중요한 변수로 고려되고 가격은 상대적으로 낮게 고려

  - 독립주택거주자들이 공동주택거주자에 비해 근린점포선택에 있어 점원의 친절, 단골여부 등 인적관계에 많은 비중을 둠

  - 전문직/사무직/관리직 종사자들이 점포까지의 도달시간/포장/배달등의 서비스에 관심이 많음

  - 교육수준이 높을수록 점포의 구색/점포까지의 도달시간/포장/배달 등의 서비스에 관심이 높음

  6) 소득이 높을 수록 근린상권 방문상황이 계획구매·일괄구매인 경향이 높으며 이러한 경향은 부도심 및 도심권의 경우 더욱 두드러짐

  - 소득이 높을수록 다목적구매상황이 현저히 높아짐

 

  (2) 구매지역별 공간수요행동차이에 대한 해석

 

  1) 소비자들의 구매지역별 방문빈도는 구매지역의 계층위계에 따라 달라짐

  2) 계층위계에 따른 이동시간의 차이

  3) 구매지역별 점포내에서의 평균쇼핑시간의 차이

  4) 쇼핑시 동반인원의 지역별 차이

  5) 구매지역별 1회평균구매액의 차이

  6) 대금지급형태도 구매지역별로 상이

  7) 1주일중 구매시기의 계층위계별 차이 존재

  8) 상당수의 소비자는 유명상표의 상품을 구매할 경우에도 점포충성도를 고려

  9) 계층위계가 높은 지역일수록 점포선택에 있어 점포의 분위기/구색의 다양성/품질/진열상태/편의시설의 양호상태등을 상대적으로 중요기준으로 고려

   계층위계가 낮은 지역일수록 점원의 친절.적정가격/단골여부/점포까지의 도달시간 등을 상대적으로 중요한 기준으로 여김

 10) 근린은 즉각적 문제해결상황에, 부도심은 일괄구매상황에, 도심상권은 다목적구매상황에 연결되어 있음

 

5. 공간계층결정변수의 확인   

- 토지이용이론 : 도시공간구조상 상위의 계층을 점하는 지역일수록 중앙상업기능의 집중에 의하여 지가(land value)가 높아짐

- 중심지이론 및 소매인력이론 : 계층위계와 상업시설의 밀집도는 관련성 높음                                                                                          

                                                

6. 요인분석의 수행 및 중심지의 확인 

(1) 요인분석을 위한 신뢰도검증        

 

1) 단일변수측정방법                                                                                                  

① 입지계수 개념 이용 : 데이비스(W.K.Davies)의 방법

② 가입전화대수를 이용 : 크리스텔러의 방법

③ 특정지역의 도소매업체 매출액 이용 : 프레스톤의 방법                                                                               

 

2) 이변수측정방법 : 도시의 기능/규모의 관계에서 계층위계를 확인한 베리와 게리슨의 연구           

 

3) 다변량측정방법 : 중심지가 가지고 있는 여러가지 환경적 특성을 변수로 사용하여 이 특성들 사이의 상호관계에서 계층을 구분하는 방법

 - 주로 요인분석/군집분석과 같은 다변량통계기법이 이용됨

 

4) 공간유인성지수와 공간쾌적성지수의 측정      

① 공간유인성의 특성을 많이 보유한 공간일수록 경제인구·경제활동의 집중이 높고 도심기능 및 재화·서비스의 집중이 강하여 소비자의 다목적구매·비교구매·일괄구매가 용이할 것으로 판단되며 해당 공간에 소비자를 유인하는 힘이 클 것으로 생각됨

② 공간쾌적성의 요인특성을 많이 보유한 공간일수록 주거 및 일상생활에 있어서의 쾌적도와 적합도가 높아 타지역에서의 수요요인이 없어도 그 지역자체의 수요만으로도 하나의 상권조성이 가능해지며 또한 타지역으로의 수요유출정도가 낮아질 것으로 판단됨

이 특성의 보유정도가 낮은 공간일수록 타지역에서의 수요유인에 의해서만 상권이 조성되며, 이에 따라 제공되는 유인동기때문에 파생되는 혼잡성·공해·교통문제·생활환경오염등에 의해 소비자가 가능하면 그러한 공간을 기피하려는 불쾌감·심리적 긴장·인지된 위험을 배가시킬 것으로 판단됨

③ 인자의 특성보유정도 체크 : 인자점수상관관계(factor score coefficients)와 표준점수(Z-scores)를 이용

 

Ⅰ. 계획상권조성을 위한 활용방안

 1. 각 중심지간의 거리(도달시간) 측정

 2. 각 상권범위의 고유한 수요력의 크기 측정

    ※ 고유한 수요력 : 외부중심지에로의 수요유출이나 타 지역에서의 수요유입없이 특정 중심지를 근거하여 거주 및 생활하는 가구수

    (예) 서울시 수요력 = 서울시 총가구수 × (특정중심지의 상권범위에 포함되는 각 행정동의 공간쾌적성지수합계/서울시 전체의 공간쾌적성지수합계)

 3. 각 가구당 대형소매기구에서의 평균구매액 추정

    1) 00시 전체 소매업매출액(도소매센서스결과) 중 대형소매기구매출액 00%

    2) 1) ÷ 가구수

    3) 대형 소매기구 1회방문시 평균구매액 00원, 월 평균 방문회수 0회 → 서울시 거주 소비자의 대형소매기구에서의 년간구매액 000원 추정

 4. 각 중심지별 유인력의 크기 파악

    ※ 중심지별 총수요력과 공간유인성지수 : 총수요력(가구수×가구당 대형소매기구 구매액), 공간유인성

 5. 중심지별 도달시간비 공간유인성지수(민감도) 측정 : 1로 가정(이수동)

 6. 중심지간의 상대적 유인력 측정을 통한 중심지별 대형소매기구의 상권규모 측정

 7. 현재 계층구조를 변화시켜 외곽지역의 공간유인력을 최근거리의 부도심수준으로 향상시켜 이들 지역을 중심으로 계획상권 조성시 계획상권중심지의

 성장잠재력 확인

 

Ⅱ. 대형소매기구의 신규입지선정을 위한 활용방안

 1. 공간유인성지수와 공간쾌적성지수를 이용한 입지선정

 2. 소매인력지수를 이용한 입지선정

    ※ 소매포화지수(IRS) = (Ci×REi)/RFi

   (Ci:상권내의 소비자수, REi:상권내의 일인당 평균지출, RFi:상권내의 소매기구 총매장면적)

    ※ 대형소매기구포화지수 = 특정지역의 대형소매기구총매출액 / 특정지역의 대형소매기구시설면적

    → 대형소매기구포화지수 = 특정지역의 소매인력지수 / 특정지역의 대형소매기구매장면적

 3. 대형소매기구 상권범위분석을 이용한 입지선정

 

Ⅲ. 결 론

 1. 소비자들은 구매이동에 있어 다목적구매, 일괄구매, 비교구매가 가능한 공간을 보다 선호

    - 상품 및 서비스의 구매를 위해 투입가능한 시간절약과 금액자원사이의 상호관계로 설명 가능

    - 대형소매기구는 상품판매를 위한 공간으로서가 아니라 소비자들의 생활중심공간으로 인식되어야 함

 2. 소비자의 공간이동을 유발시키는 유인력의 개념은 ① 공간유인력, ② 점포유인력, ③ 공간저항력(공간쾌적성의 역수), ④ 점포저항력(점포쾌적성의 역수)

 의 결합형태에 따라 특정공간상에 입지한 점포의 성과가 결정됨

 3. 소비자들의 공간이동행위에 의해 결정되는 상권의 지리적 범위는 점포의 특성보다 공간의 특성, 특히 특정공간의 공간유인성에 의해 결정됨

 4. 공간유인성과 공간쾌적성의 개념을 이용 도시공간의 계층구조 확인 가능

- 특정공간에의 공간유인성의 지나친 집중은 여러가지 역기능을 갖음

 5. 본 연구모델 이용 계획상권의 기본방향 및 상권규모의 측정이 가능하며 이에 의해 계획상권중심지에 입지할 대형소매기구의 적정규모 추정 가능